古くなったマンション・団地は、今後どうなっていくのでしょうか。
中古マンション・団地のリノベーションを検討する方は非常に気になるところだと思います。
今までの日本国内の多くのコンクリート建造物は、『スクラップ＆ビルド』、壊しては建て、壊しては建てということを繰り返してきました。
建て替えとなると全て取り壊してから新たに建てるため、膨大な廃材（ゴミ）が出るのと同時に大量の材料が必要となり、CO2排出量も大きくなってしまいます。
地球の限られた資源や未来の環境等を考慮すると、今後も『スクラップ＆ビルド』を繰り返し続けるのは現実的ではないとされています。
SDGs（エス・ディー・ジーズ）、サスティナビリティ（Sustainability）などといった価値観が重要視されるようになった現在では、かつてのように古いビルなどむやみやたらに取り壊すのではなく、『ストック＆リノベーション』、既存の建物ストックをリノベーションで再生させて、可能な限り長く活用していこうという傾向に変わってきています。
古いマンション・団地など集合住宅でも、『スクラップ＆ビルド』から『ストック＆リノベーション』へという傾向になってきました。
分譲マンションや団地の場合は、そもそも建て替え自体が過去にさほど多く実現していないという現実があります。
全国のマンション・団地の棟数は約10万棟と言われている中で、実際に建て替えが実現したマンション・団地は全体の1％にも満たないのが現状です。
これは何故かというと、マンション・団地の建て替え決議が可決されるまでの住民の合意形成が大変な点（2021年時点では所有者の4／5以上の賛成が必要）、建て替えにかかる費用がとても高額（一世帯の負担額が1000万〜3000万円以上になってしまうケースも）、建て替え工事期間が約2年ほど（建てられている土地に埋蔵文化財などがある場合は調査期間にさらに1〜2年必要）かかるためその間の仮住まいや引っ越し費用に数百万円必要等が理由です。
時々、マンション・団地の建て替え事業が実現した際にニュースになったりしますが、これはそれだけ建て替えの実現が珍しいからでもあります。
マンション・団地の建て替えが成功した事例としては、資産価値的な立地条件がよく尚且つ容積率に比較的余裕がある場合です。
容積とはその敷地に建てられる建物の最大床面積のことで、容積率が大きいほど高層建築が可能となって、建て替えで新たに部屋数を増やすことができるので追加分の部屋を売ることで、元の居住者の負担がゼロに近くなるというケースですが、マンション・団地全体の総数からするとこのような恵まれた条件は非常にまれにはなります。
さらに古いマンション・団地などは昔から建ってる故に優先的に良い土地から活用されたために地盤や立地が優れているものが多いですが、その代わりに既存建築不適合であることも多いのです。
既存建築不適合とは、建てられた当時は違法ではなかったけど現在の法律では高さや面積などがオーバーになっていることで、もしも建て替えるとなるとダウンサイジングされてしまって、現在ある部屋数（世帯数）よりも少なくなってしまいます。
これらの理由から、大半のマンション・団地の建て替えは現実的には厳しい現状となっています。
それならどうするかとなると、修繕や管理をしっかりおこなって、マンション・団地を長寿命化させていくということが現実的な方法として今後とても重要になってきます。
では、鉄筋コンクリート造の集合住宅はどのくらい住めるものなのでしょうか。
次回は、マンション・団地の寿命についてです。
参考文献
[マンション再生]研究会 マンションを100年持たせる100の方法 エクスナレッジ（2014）
国土交通省 平成２５年「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書