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マンション・団地の寿命とは 『スクラップ&ビルド』から『ストック&リノベーション』へ 2

古くなったマンションや団地は、今後どうなっていくのでしょうか。
第二回は、マンション・団地の寿命についてです。

日本国内での鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は、47年と定められていますが現実的な建物の寿命とは別で、実際には築年数47年以上でも使われている建物はたくさんあります。
例えば、1911年<明治44年>に竣工された日本で最初の全鉄筋コンクリート造りのオフィスビルであるKN日本大通ビル(旧横浜三井物産ビル)は、関東大震災も耐え抜き110年以上経っても今だに現役で使われています。
鉄筋コンクリートを用いた建物の実際の寿命について、国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書によると、”構造体としての鉄筋コンクリートの効用持続年数は、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数で120年、外装仕上げのメンテナンスにより延命し耐用年数は150年”といった研究結果が報告されています。
また、近年ではバイオテクノロジー等でコンクリートを自己治療する技術なども開発されており、今後も様々なコンクリート保全技術が進化していくことでさらなる長寿命化が実現していくと予想されています。(団地リノベーション事業に力を入れ始めている無印良品では、団地の200年存続を目指すプロジェクトも考察しています)
ただ、古いマンション・団地を長寿命化するには、日頃のメンテナンスが必須となります。
コンクリートに亀裂ができたら補修したり、コンクリートを守る塗装やタイルなどの仕上げを定期的に修繕するなどの建物の維持・管理が必要です。躯体部分だけでなく給水配管なども定期的なメンテナンスが必要です。
大規模修繕が計画的に行われていないなどメンテナンス状態が良くないと、わずか数十年でぼろぼろになってしまう建物もあったりしますので、中古のマンション・団地のリノベーションを検討されている方は管理状態が良い物件を選ぶ事が、とても重要なことになります。(新築と違って、管理状態を確認してから購入できるのは中古ならではのメリットです)
また、日本は地震が多いので、新耐震基準の建物か、旧耐震基準であれば地震に強い壁式構造または耐震補強済み(あるいは補強の計画がある)の建物を選ぶことも大事です。

海外では、昔からある建物をずっと使用しているケースが多くあります。
ベルリンでは100年以上前の団地が現役で使われていて、世界遺産登録もされています。
パリのアパルトマンなどでも100年以上で現役も多く、古いからこそ魅力とされていることも。(世界最古の鉄筋コンクリート造の集合住宅としては、1903年<明治36年>にオーギュスト・ペレが建てたパリ16区フランクリン通りのアパートがあります)
建てられたのは100年以上前でも、室内やエントランスなどはきれいにリフォーム・リノベーションされて活用されていることが多く、もしかすると日本国内でも今後は同じようになっていくのかもしれません。
いずれにせよ、地球上の資源や未来の環境問題が意識されてSDGs(エス・ディー・ジーズ)、サスティナビリティ(Sustainability)などといった価値観が重要視されるようになった現状を考慮すると、『スクラップ&ビルド』から『ストック&リノベーション』へという傾向へより進んでいくと思われます。
皆様の参考になれば幸いです。

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