2026年現在、人件費や資材高騰化等による物件価格の異常な値上がりが続いており、金利の上昇も続いています。
それらの影響から価格が相場よりも手頃になる築年数の古い中古マンション・団地物件に関する関心が高まってきています。
内装が古びていても、適切なリノベーションを施せば快適に過ごすことができます。
ただ、今までの日本では欧米と違って建物を長く使う傾向ではなかったために、古いマンション・団地に関して、「築50年以上のマンションを購入して大丈夫だろうか？」「古い団地っていつまで住めるの？」などと心配になる方もいらっしゃると思います。
古くなったマンション・団地の対処としては、延命化するか建て替えるかが基本的な選択肢と考えられます。
これまでの日本国内の多くのコンクリート建造物は、『スクラップ＆ビルド』、壊しては建て、壊しては建てということを繰り返してきました。
しかし、人件費高騰や資源不足などが懸念されて、全国各地の再開発計画も中止や見直しが相次ぎ、SDGs（エス・ディー・ジーズ）、サスティナビリティ（Sustainability）などといった価値観が重要視されるようになった現在では、かつてのように古いビルなどむやみやたらに取り壊すのではなく、『ストック＆リノベーション』、既存の建物ストックをリノベーションで再生させて、可能な限り長く活用していこうという傾向に変わってきています。
分譲マンション・団地の場合は、オーナーだけで決断できるビルや賃貸などと違ってそもそも建て替え自体がさほど多く実現していません。（実際に建て替えがあった際にニュースで取り上げられることがあるのは、それだけ珍しいからとも言えます）
全国のマンション・団地の棟数は約10万棟と言われている中で、建て替えが実現したマンション・団地は全体の1％もありません。
これは、マンション・団地の建て替え決議が可決されるまでの住民の合意形成が大変な点、建て替えにかかる費用が一世帯1000万〜3000万円ほどかかるなどとても高額、建て替え工事期間が約2年ほどかかるためその間の仮住まいや引っ越し費用にさらに数百万円必要等が理由です。
さらに古いマンション・団地などは昔から建ってる故に優先的に良い土地から活用されたために地盤や立地が優れているものが多いですが、その代わりに既存建築不適合である可能性もあります。
既存建築不適合とは、建てられた当時は違法ではなかったけど現在の法律では高さや面積などがオーバーになっていることで、もしも建て替えるとなるとダウンサイジングされてしまって、現在ある部屋数（世帯数）よりも少なくなってしまいます。
分譲マンション・団地の建て替えが成功した事例としては、資産価値的な立地条件がよく尚且つ容積率に比較的余裕がある場合です。
容積とはその敷地に建てられる建物の最大床面積のことで、容積率が大きいほど高層建築が可能となって、建て替えで新たに部屋数を増やすことができるので追加分の部屋を売ることで、元の居住者の負担がゼロに近くなるというケースですが、マンション・団地全体の総数からするとこのような恵まれた条件は非常にまれにはなります。
近年の人件費＆資材費高騰化の影響で、よほどの都心部の好条件でもないかぎりは人気路線の駅近物件でも居住者負担ゼロでの建て替えは厳しいのが現状です。
そのため修繕によって長寿命化を図るケースが増えてきていますが、実際にマンション・団地を長く住めるように長寿命化するには、定期的なメンテナンスが必須となります。
中古マンション・団地物件を選ぶには、長期修繕計画のある管理状態が良い物件を選ぶ事がとても重要となります。
国内のマンション・団地でも築100年以上を目指す100年マンションや100年団地を宣言して長期的な運営計画を進めているところもでてきています。
弊社では、主に都内や神奈川（横浜・鎌倉・湘南）エリアでのリノベーション実績が豊富です。
物件探しや住み替えからのサポートもできますので、中古マンション・団地のリノベーションに興味のある方は、是非ご相談くださいませ。
また、中古マンション・団地の買取も強化中です。売却を検討されている方もお気軽にご連絡くださいませ。
参考文献
[マンション再生]研究会 マンションを100年持たせる100の方法 エクスナレッジ（2014）
国土交通省 平成２５年「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書